Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Folgende Rechte können in das Grundbuch eingetragen werden: das Eigentum, das Wohnungseigentum, das Pfandrecht, das Baurecht, Dienstbarkeiten und Reallasten (von beiden gibt es verschiedene Arten); darüberhinaus kann durch Anmerkungen und Ersichtlichmachungen auf bestimmte rechtlich erhebliche Tatsachen hingewiesen werden. Die Bedeutung des Grundbuchs liegt vor allem darin, dass die erwähnten dinglichen Rechte nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können (sogenannter Eintragungsgrundsatz) und dass jedermann grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen kann (sogenannter Vertrauensgrundsatz).

Das Grundbuch ist geordnet nach Katastralgemeinden, die wiederum in Liegenschaften gegliedert sind. Die einzelnen Liegenschaften (auch Grundbuchskörper) sind mit Einlagezahlen (EZ) bezeichnet. Sie dokumentieren:

• das oder die Grundstück(e), die zur Liegenschaft gehören
• Personen, denen sie gehören (Eigentümer) mit den jeweiligen Anteilen
• eventuelle Beschränkungen, mit denen die Grundstücke belastet sind
• Hinweise auf die letztgültigen Eintragungen, genannt Tagebuchzahlen (TZ)

Das Grundbuch besteht aus dem sogenannten Hauptbuch (dem eigentlichen Grundbuch), in dem die aktuellen Grundbuchseintragungen enthalten sind; aus dem Verzeichnis der gelöschten Eintragungen (oder Löschungsverzeichnis), in das gelöschte (auch nur teilweise gelöschte) sowie gegenstandslose Eintragungen aus dem Hauptbuch übertragen werden; und aus der Urkundensammlung (das ist die Sammlung der Urkunden, die den Grundbuchseintragungen zugrundeliegen, zB der Kaufvertrag beim Erwerb des Grundeigentums durch Kauf).

Daneben gibt es Hilfsverzeichnisse, nämlich ein Grundstücksverzeichnis (enthält für jede Katastralgemeinde die Grundstücksnummern), ein Anschriftenverzeichnis (enthält für jede Ortsgemeinde die Grundstücksanschriften) und das Personen- oder Namensverzeichnis (enthält für jedes Bundesland die Namen und Anschriften der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer); alle diese Verzeichnisse geben die Einlagezahl (EZ) an, unter der das betreffende Grundstück bzw. der betreffende Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Im Hauptbuch ist für jede flächenmäßige Einheit eine Grundbuchseinlage angelegt, die als eigene Einlagezahl (EZ) geführt wird. Gegenstand dieser Grundbuchseinlage sind alle in ihr zusammengefassten Flächen als Ganzes: der Grundbuchskörper. Der Grundbuchskörper kann aus einem oder mehreren Grundstücken (Liegenschaften, Parzellen) bestehen. An Flächen, die keine eigene Einlage bilden, können bloß Dienstbarkeiten sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote begründet werden.

Jede Grundbuchseinlage besteht aus 3 Teilen („Blättern“): dem A-Blatt (Gutbestandsblatt), dem B-Blatt (Eigentumsblatt) und dem C-Blatt (Lastenblatt).

Das A-Blatt umfasst neben der Aufschrift (Bezeichnung der Liegenschaft, EZ) zwei Abteilungen. In der ersten Abteilung (A-1) sind alle Grundstücke (Parzellen) des Grundbuchskörpers mit Grundstücksnummer und Benützungsart (früher Kulturgattung) verzeichnet; diese Benützungsart hat keinen Bezug zur Widmung eines Grundstückes im Flächenwidmungsplan. Die zweite Abteilung (A-2) enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte (z.B. Grunddienstbarkeiten in herrschender Stellung). Außerdem werden in diesem Teil Veränderungen am Grundbuchskörper durch Zu- und Abschreibungen, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Lasten eingetragen.

Das B-Blatt gibt über die Eigentumsverhältnisse Auskunft. Es enthält den oder die Eigentümer (unter Angabe der Quote des Miteigentums), damit auch die Eigentumsübertragungen. In diesem Blatt sind auch subjektive Beschränkungen einzutragen, denen der Eigentümer in seiner Vermögensverwaltung persönlich unterliegt (z.B. Minderjährigkeit).

Das C-Blatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen, insbesondere die Pfandrechte (Hypotheken), Dienstbarkeiten in dienender Stellung und Reallasten, außerdem sonstige objektive Beschränkungen wie Veräußerungs- und Belastungsverbote, Vor- und Wiederkaufsrechte, verbücherte Miet- und Pachtverträge.

In der Urkundensammlung sind alle Unterlagen (Verträge und behördliche Schriftstücke) chronologisch nach Tagebuchzahlen (TZ) geführt, die Grundlage einer bücherlichen Eintragung bildeten.
Ein wesentlicher Grundsatz im Grundbuchsrecht ist das Prioritätsprinzip: „Der zeitlich Frühere ist auch der rechtlich Stärkere“; das bedeutet, dass bei konkurrierenden Ansuchen um die Einräumung des gleichen dinglichen Rechtes der frühere Antrag dem späteren vorgeht. Maßgebend ist dabei das Einlangen bei Gericht. Die Rangfrage ist bei allen bücherlichen Rechten, besonders aber bei der Hypothekarbestellung, bedeutungsvoll. Im Falle einer Zwangsvollstreckung (Versteigerung) werden die Gläubiger nach ihrem Rang – und nicht verhältnismäßig – befriedigt. Eintragungen, die in Folge gleichzeitig eingelangter Eingaben vorgenommen worden sind, stehen untereinander in gleicher Rangordnung.

Zur vorläufigen Sicherung eines bücherlichen Ranges dient die Anmerkung der Rangordnung, die vor allem der Käufer erwirken kann, wenn er die Absicht hat, eine Liegenschaft demnächst zu erwerben oder zu belasten. Er erhält einen Rangordnungsbescheid, der nur in einfacher Ausfertigung ausgestellt wird und nur ein Jahr Gültigkeit hat. Innerhalb dieses Zeitraumes kann im Range der Anmerkung nur jener eingetragen werden, der den Bescheid vorlegt.

Seit 1990 verfügt Österreich über ein elektronisches Grundbuch, in dem die aktuellen Grundbuchseintragungen digital gespeichert und abrufbar sind. Die Einsichtnahme in das Grundbuch erfolgt in Form von Grundbuchsauszügen, die gegen Gebühr (ab € 8,-- Stand Dezember 2003) beim Grundbuchsgericht, bei Notaren, Rechtsanwälten und Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen erhältlich sind.

Das Grundbuch besteht in seiner heutigen Rechtsform bereits seit 1883. Es soll einen verbindlichen Nachweis von Eigentum, aber auch von privatrechtlichen Verpflichtungen und Lasten an Grundstücken bieten.

Seit 1990 sind alle Eintragungen österreichweit digital vorhanden und abrufbar. Als öffentliches Buch genießen diese umfassenden Vertrauensschutz. Wegen der hohen Rechtswirkung unterliegen alle Eintragungen in das Grundbuch strengen Formvorschriften.

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